Planując wynajem lokalu użytkowego lub mieszkalnego, musimy przemyśleć i starannie przygotować wzór umowy, którym będziemy się posługiwać – jest to bowiem czynność, której znaczenia nie powinniśmy bagatelizować.
Dobrze skonstruowana umowa najmu pozwoli nam uniknąć wielu ewentualnych kłopotów i sporów z przyszłymi najemcami, dlatego też z ostrożnością powinniśmy podchodzić do wzorów znajdujących się w Internecie. Nie ma bowiem jednego uniwersalnego modelu, który moglibyśmy bez ryzyka przyjąć. Umowa powinna odpowiadać przede wszystkim charakterowi podejmowanych przez nas przedsięwzięć – możemy jednak sformułować listę zasad, na które zawsze powinniśmy zwracać uwagę.
Określenie najemcy
Wydawałoby się, że określenie stron umowy to prozaiczna czynność, która nie nastręcza żadnych wątpliwości, jednak powinniśmy przywiązać do tego elementu dużą wagę. Zdarza się bowiem, że stosunek najmu kończy się sporem sądowym – wówczas posiadanie odpowiednich danych, dotyczących najemcy, będzie umożliwiało nam dochodzenie praw. Musimy zatem zadbać, by w umowie najmu pojawiło się oznaczenie nie tylko imienia i nazwiska lub firmy lokatora, ale także jego adresu do korespondencji. Warto przy tym wprowadzić adnotację o obowiązku informowania przez najemcę o zmianie wskazanego adresu przez cały okres trwania umowy, a także do momentu uregulowania wszystkich należności względem wynajmującego. Ponadto, lokator powinien wskazać jeden ze swoich numerów identyfikacyjnych (PESEL, NIP, lub REGON). Konieczna jest również weryfikacja danych na podstawie dokumentu tożsamości i wpisu do rejestru przedsiębiorców, jeżeli nasz kontrahent prowadzi działalność gospodarczą.
Okres obowiązywania umowy
Zachęcamy do starannego przemyślenia, na jaki czas dana umowa ma zostać zawarta. Decyzję tę musimy kształtować, biorąc pod uwagę ustawowe przepisy dotyczące możliwości i okresów wypowiedzenia. Wymaga podkreślenia, że wskazane przepisy mają nadrzędne znaczenie nad postanowieniami umownymi, nie możemy zatem ich zmienić. Powinniśmy więc sprawdzić, jakie okresy wypowiedzenia przysługują stronom, w zależności od przyjętego wariantu umowy najmu: lokalu użytkowego, mieszkalnego, zawartej na czas określony lub nieokreślony. Przykładowo, warto zwrócić uwagę na fakt, że skrócenie czasu umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas nieokreślony, poddane jest restrykcjom ustawy o ochronie praw lokatorów, natomiast wypowiedzenie umów terminowych może nastąpić – co do zasady – tylko w przypadkach przez nas przewidzianych. Wybór wariantu umowy i jego szczegółowe rozwinięcie powinno być dostosowane do naszych interesów i stopnia zaufania do najemcy.
Prawa i obowiązki stron
Poza określeniem głównych obowiązków stron (płatności czynszu przez najemcę, wydania lokalu przez wynajmującego), warto zadbać o uregulowanie także kwestii związanych z utrzymaniem porządku w lokalu, naprawą instalacji i urządzeń, przenoszeniem praw na osoby trzecie. Możemy w tym zakresie posiłkować się regulacjami kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, precyzując i dostosowując przepisy do naszych potrzeb. Jeśli najemca chce dokonać w lokalu zmian, polegających na przykład na jego remoncie, zwracamy uwagę, by zadbać o wyznaczenie w umowie szczegółowych zasad przeprowadzania inwestycji i rozliczenia nakładów.
Na koniec należy wspomnieć o tym, że umowa najmu może zawierać postanowienia, służące zabezpieczeniu naszych praw. Dobrze jest zastanowić się nad wprowadzeniem odpowiedniego instrumentu, który zagwarantuje nam większe bezpieczeństwo. Często spotykaną formą takiego zabezpieczenia jest kaucja, możemy jednak zastanowić się także nad wprowadzeniem poręczenia, określeniem kar umownych, uregulowaniem prawa zastawu, choć to jedynie przykłady możliwych wariantów. Ważne zatem, aby starannie przemyśleć i przygotować wzór mającej nas obowiązywać umowy najmu.
Mamy nadzieję, że powyższe wskazówki okazały się pomocne. W kolejnych artykułach będziemy zgłębiać temat nie tylko najmu mieszkań, ponieważ omówione przez nas zostanie również zarządzanie najmem krótkoterminowym.
