W trakcie trwania stosunku najmu, lokatorzy mogą zgłaszać różnego rodzaju problemy. Jak pokazuje praktyka, przedmiotem skargi bywa i niedrożny kran, i nieefektywne ogrzewanie, a nawet hałas za oknem. Ważne, abyśmy potrafili prawidłowo ocenić wagę stawianego zarzutu – od tego będzie bowiem zależeć właściwy sposób rozwiązania problemu i polubowne zakończenie sporu.
Czym jest wada i jakie są jej rodzaje?
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia wady. Na gruncie stosunku najmu, termin ten oznacza ograniczenie przydatności rzeczy lub uniemożliwienie korzystania z niej zgodnie z umową. Należy dodać, że wada musi wynikać z właściwości oddanego do używania przedmiotu, a nie z okoliczności zewnętrznych. Odwołując się zatem do podanych wyżej przykładów, panujący za oknem hałas nie może być rozumiany jako wada lokalu. Pojęcie to nie obejmuje również usterek, których usunięcie jest zadaniem najemcy (o podziale obowiązków dotyczących utrzymania lokalu mieszkalnego pisaliśmy tutaj). Z orzecznictwa sądów wynika, że wadą lokalu będzie m.in. brak dostatecznego ogrzewania albo problem z dostawą wody. Kodeks cywilny rozróżnia wady usuwalne i nieusuwalne oraz istniejące już w momencie zawarcia umowy lub powstałe dopiero w trakcie jej trwania.
Odpowiedzialność wynajmującego
Przyjmuje się surową, obiektywną odpowiedzialność wynajmującego za wady. Oznacza to, że może on ponieść konsekwencje z tego tytułu, nawet jeśli nie ponosi jakiejkolwiek winy. Nie ma także znaczenia stan jego wiedzy. Warto jednak zauważyć, że jeżeli w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach, wynajmujący będzie zwolniony z odpowiedzialności. Co ważne, istnieje możliwość zmiany powyższych zasad w umowie najmu, w związku z czym jeszcze raz szczególnie uczulamy, by staranie przygotować wiążący nas wzór kontraktu.
Konsekwencje związane z wystąpieniem wady
Jeżeli lokal ma wady, które tylko ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W przypadku, gdy mieszkanie (lub inne pomieszczenie) ma cechy, które całkowicie uniemożliwiają korzystanie z niego, wówczas najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W odniesieniu do drugiej zasady, jeśli wady powstały już po zawarciu umowy i dają się usunąć najemca – przed złożeniem wypowiedzenia – powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni czas na dokonanie naprawy.
Podsumowując należy zatem wskazać, że – aby uniknąć wielu ewentualnych sporów – warto starannie przygotować umowę najmu oraz oznaczyć stan lokalu w protokole zdawczo-odbiorczym. W trakcie trwania stosunku najmu ważna jest komunikacja i współpraca pomiędzy stronami. Jeśli pojawi się problem, zastanówmy się, na kim spoczywa ustawowy lub umowny obowiązek jego rozwiązania, ale nie odmawiajmy pomocy, jeśli tylko możemy pomóc.
