W dzisiejszym artykule podejmujemy tematykę, która jest zarzewiem wielu sporów pomiędzy właścicielami mieszkań a ich lokatorami. Kto odpowiada za naprawę należących do wyposażenia urządzeń? Czy wynajmujący ma prawo wymagać od najemcy odmalowania lokalu? Powyższe pytania to typowe przykłady zagadnień, budzących wątpliwości. Dla uniknięcia wielu niepotrzebnych konfliktów, pragniemy usystematyzować informacje związane z podziałem obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie utrzymania lokalu w odpowiednim stanie.
Ogólna reguła
Zgodnie z ogólną regułą, wynajmujący powinien utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy. Jeśli mieszkanie zostało wydane najemcy wraz z wyposażeniem, należy przyjąć, że obowiązek ten rozciąga się na meble i urządzenia potrzebne do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Kodeks cywilny stanowi również, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Już z tych ogólnych zasad można zatem wywnioskować, że to lokator zobowiązany jest dokonywać w przedmiocie najmu napraw zwyczajnych usterek. Jeśli jednak dany element wyposażenia, potrzebny do korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, dotknie awaria uniemożliwiająca jego naprawę, obowiązek wymiany będzie leżał po stronie właściciela. W dalszej części artykułu postaramy się doprecyzować powyżej przedstawione reguły.
Obowiązki najemcy
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, po stronie najemcy leżą drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych. Dodatkowy katalog obowiązków został stworzony w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wśród wymienionych w nim powinności najemcy jest m.in. naprawa i konserwacja: wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, wanien, brodzików, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą. Zgodnie z wolą ustawodawcy, za zużycie tych elementów odpowiada zatem samodzielnie lokator. Inne obowiązki najemcy, na które warto zwrócić uwagę, to naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.
Obowiązki wynajmującego
Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje również obowiązki wynajmującego. Zgodnie z przepisami wskazanej ustawy, właściciel mieszkania jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody i innych mediów, wymiana etażowego centralnego ogrzewania – w przypadku, gdy zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, a także wymiana innych pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek i wykładzin oraz tynków. Warto również dodać, że jeśli zadanie, z zakresu utrzymania lokalu w odpowiednim stanie, nie zostało zastrzeżone dla najemcy, jego wykonanie będzie spoczywać na wynajmującym.
Mamy nadzieję, że niniejsze zestawienie obowiązków pozwoli na działanie z większym rozeznaniem zarówno właścicielom mieszkań, jak i ich lokatorom. Zachęcamy również do precyzowania tych kwestii w umowach najmu, a w razie pojawienia się wątpliwości – sięgania do treści kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów. Jesteśmy przekonani, że pomoże to uniknąć wielu niepotrzebnych sporów.
