Jest jasne, że gdy chcemy sprzedać mieszkanie, musimy udać się do notariusza. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być bowiem zawarta w szczególnej formie – aktu notarialnego. A jak jest w przypadku umowy najmu? Czy prawodawca przewidział w tej kwestii specjalne obostrzenia? Odpowiadając na niniejsze pytanie, przedstawiamy zestawienie najważniejszych informacji dotyczących formy prawnej umowy najmu.
Dowolność formy prawnej
Możemy łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której wszystkie istotne warunki najmu zostaną uzgodnione ustnie. W trakcie pierwszego spotkania strony porozumieją się co do wysokości czynszu i czasu trwania umowy, a „dopełnienie formalności” zostawią na później, by następnie o tym zapomnieć. Czy tak zawarta ustna umowa najmu będzie ważna? Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Ustawodawca nie przewidział bowiem obostrzeń związanych z zawarciem umowy najmu, co oznacza, że każde porozumienie najemcy i wynajmującego może być ważne i skuteczne.
Kiedy szczególna forma prawna będzie mieć znaczenie?
Jak wskazano powyżej, porozumienia najemcy i wynajmującego może być podjęte w dowolny sposób. Dalej należy jednak dodać, że w pewnych wypadkach forma podejmowanej czynności prawnej będzie mieć znaczenie. Po pierwsze: ustawodawca ustanowił zasadę, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy, poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Jeśli zależy nam zatem, by zawrzeć umowę najmu na czas określony – na przykład dwóch lat, czynność tę musimy dokonać pisemnie, sporządzając i podpisując stosowny dokument. Po drugie, ochrona interesów najemcy może wymagać w pewnych wypadkach, by umowa najmu została zawarta „z datą pewną” (czynność taka może zostać dokonana na przykład u notariusza). W razie zbycia rzeczy najętej nowy nabywca nieruchomości nie będzie miał automatycznego uprawnienia do wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony w tej właśnie formie prawnej. Ponadto najem okazjonalny i instytucjonalny, o których pisaliśmy we wcześniejszych artykułach, wymaga złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Warto strzec swoich interesów
Nie ulega również wątpliwości, że niezależnie, czy chcemy osiągnąć skutek opisany w poprzednim akapicie, zawsze warto zadbać, by umowa najmu została sporządzona w formie pisemnej. Unikniemy w ten sposób problemów z wykazaniem uzgodnionych warunków i będziemy dysponować istotnym i mocnym dowodem, służącym ochronie naszych interesów. W sporządzanym dokumencie będziemy mieli możliwość uregulowania bardziej szczegółowych kwestii, co może pozwolić nam na uniknięcie sporów w trakcie istnienia stosunku najmu. Odsyłamy w tym zakresie do jednego z naszych wcześniejszych artykułów.
Mamy nadzieję, że powyższe informacje rozwieją większość wątpliwości dotyczących formy prawnej umowy najmu. Jeśli jednak chcecie mieć pewność, że wszelkie formalności są należycie dopełnione, warto skontaktować się z firmą, której specjalnością jest obsługa wynajmu mieszkań.
