Zmiana umówionej stawki czynszu za lokal mieszkalny może nastąpić tylko zgodnie z zasadami ustanowionymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wskazany akt prawny reguluje warunki formalne takiej czynności wynajmującego oraz przesłanki materialne – określa okoliczności, w których podwyżka może nastąpić. Warto zatem sprawdzić, kiedy i w jaki sposób możliwe jest obciążenie najemcy nową stawką czynszu.
Przesłanki materialne
Zgodnie z ustawą, podwyżka – w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy, albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu – może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Aby zrozumieć wskazany przepis, w pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, czym jest wartość odtworzeniowa lokalu. Odwołując się do definicji ustawowej, należy wskazać, że jest to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – ustalanego odrębnie dla każdego województwa przez wojewodę na okres sześciu miesięcy. Na przykład: dla miasta Wrocławia wskaźnik ten od 1 kwietnia 2018 r. wynosi 4 731 zł za metr kwadratowy. Dalej warto zauważyć, że ustawodawca wprowadził jedynie dwa uzasadnione wypadki podwyższenia czynszu ponad ustaloną granicę 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym określony zwrot kapitału i zysk. Drugi przypadek dotyczy wzrostu cen wywołanego inflacją.
Warunki formalne
Zgodnie z ustawą, właściciel może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wynosi w tym przypadku trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być – pod rygorem nieważności – dokonane na piśmie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Warto również dodać, że podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Należy zatem zauważyć, że – w odniesieniu do możliwości zmiany stawki czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego – prawodawca starał się wyważyć interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Właścicielowi mieszkania przyznano stosowny mechanizm, ale poddano go znacznym ograniczeniom, ścisłej regulacji ustawowej oraz kontroli sądów.
