Umowa najmu mieszkania jest niezwykle istotnym dokumentem: to ona ustanawia i reguluje relacje na linii wynajmujący – właściciel mieszkania. To ona także będzie podstawą do rozstrzygania wszelkich ewentualnych sporów. Dlatego właśnie podczas jej tworzenia warto zwrócić szczególną uwagę na kilka kluczowych aspektów.
O tym, że spisanie umowy jest absolutnie niezbędne, nie musimy chyba nikomu przypominać. Zamiast tego skupmy się na tym, co powinno się w niej znaleźć i czemu trzeba przyjrzeć się wyjątkowo starannie.
Formalności
Elementy takie jak dane osobowe stron oraz miejsce i data zawarcia umowy wraz z terminem jej zakończenia to formalność, o której nie wolno zapominać.
Opis mieszkania (i protokół zdawczo-odbiorczy)
W umowie powinien się znaleźć opis mieszkania wraz z jego powierzchnią użytkową zgodną z tą zapisaną w księdze wieczystej i, oczywiście, adresem. Umowa nie może sprawiać wrażenia, jakby mogła dotyczyć innego lokalu niż ten, dla którego obowiązuje. Do umowy powinien zostać dołączony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wyszczególnione zostaną znajdujące się w mieszkaniu elementy wyposażenia (instalacje, meble, sprzęty RTV i AGD itp.) wraz ze stopniem ich zużycia, a także stan liczników. Do protokołu dobrze jest dodać zdjęcia, najlepiej wykonane w dniu podpisywania umowy.
Prawa i obowiązki stron
Starannie skomponowana umowa powinna jasno i klarownie określać, jakie są prawa i obowiązki podpisujących ją stron, w taki sposób, aby pozostawić możliwie jak najmniej miejsca na swobodne interpretacje. Powinny znaleźć tutaj odzwierciedlenie kwestie takie jak to, do kogo należy regulowanie opłat za media, do którego dnia miesiąca należy wpłacać czynsz, czy i jakie zmiany można wprowadzać w lokalu, czy można go podnajmować, kto pokrywa koszty ewentualnych napraw itd.
Zaliczka i kaucja
Za zaliczkę zazwyczaj uznaje się pewną kwotę, którą przyszły najemca wpłaca w charakterze potwierdzenia chęci najmu, natomiast kaucja jest sumą pieniędzy pobieranych przez właściciela mieszkania na poczet ewentualnych strat. Wysokość zarówno zaliczki, jak i kaucji, w przypadku tej drugiej wraz z określeniem warunków jej zwrotu, powinna zostać wpisana do umowy.
Warunki podwyżki czynszu
Polskie prawo daje właścicielowi mieszkania możliwość podwyższenia czynszu na ściśle określonych zasadach: z miesięcznym wyprzedzeniem, maksymalnie raz na pół roku, nie więcej niż o 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W umowie nie powinno być zapisów sprzecznych z tymi zasadami.
Wypowiedzenie umowy
Przyjmuje się, że przy wynajęciu mieszkania na czas nieokreślony wynajmujący może odstąpić od umowy, informując o tym właściciela lokalu z zachowaniem terminów wypowiedzenia, czyli na co najmniej trzy miesiące przed planowanym terminem wyprowadzki.
